L’acquisto di un ufficio è un ottimo investimento se si cerca una soluzione pressoché definitiva per la propria attività, che si tratti di un’azienda o di un lavoro da liberi professionisti. Prima di procedere all’acquisto, occorre informarsi su tutto ciò che c’è da sapere quando si investe in un immobile: le categorie catastali, le imposte da pagare, le agevolazioni fiscali e molto altro. Facciamo chiarezza sul tema partendo dalle informazioni basilari che possono tornare utili quando si valuta l’acquisto di un locale da adibire a ufficio.

Categoria catastale e destinazione d’uso

Uffici e studi professionali rientrano nella categoria catastale A/10, quella che fa appunto riferimento agli immobili destinati allo svolgimento di un’attività professionale. Appartengono a questa categoria scuole private, uffici, laboratori analisi e qualsiasi luogo dove venga esercitata un’attività professionale e non abbia uso abitativo. Questo è particolarmente importante quando si considera l’acquisto di un ufficio, perché se l’immobile scelto è accatastato in una categoria diversa dalla A/10 sarà necessario fare il cambio di destinazione d’uso, che altro non è che il procedimento per effettuare la variazione catastale di un immobile. Per farlo bisogna chiedere l’autorizzazione del Comune, presentando innanzitutto la visura catastale (documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che permette di acquisire i dati identificativi dei beni immobili, i dati degli intestatari e le mappe catastali) e anche la planimetria catastale, rappresentazione tecnica dell’immobile con la suddivisione dei locali interni. Esistono poi casi particolari, ad esempio quando un fabbricato ha diverse destinazioni d’uso, una per abitazione e l’altra per ufficio. In questo caso si applica il criterio di prevalenza, secondo il quale prevale la maggiore superficie utile occupata.

Trasferimento della residenza

E se si vuole trasferire la residenza in un immobile di proprietà della categoria catastale A/10? Di fatto non è possibile spostare la residenza in un immobile che non sia adibito come abitazione. La procedura corretta, dunque, consiste nella presentazione della richiesta di cambio di destinazione d’uso dell’immobile, solo allora si può fare richiesta di trasferimento della residenza presso il Comune di competenza.

Acquisto ufficio: tasse e deducibilità

Gli uffici fanno parte della categoria degli immobili strumentali, utilizzati esclusivamente per l’esercizio della professione. I professionisti che pensano di acquistare un ufficio devono conoscere il particolare regime per la deducibilità degli immobili strumentali. Il costo d’acquisto di un immobile strumentale, infatti, è deducibile se l’immobile è adibito a uso ufficio al 100%; la deducibilità si esegue con l’ammortamento con un’aliquota del 3%. Occorre inoltre tenere in considerazione la detraibilità dell’IVA. L’IVA è detraibile soltanto se applicata dalle imprese costruttrici che abbiano terminato la costruzione da meno di quattro anni; nel caso di altri soggetti di imposta, l’IVA si applica solo se la vendita si esegue verso soggetti di detraibilità minore o uguale al 25% oppure nei confronti di soggetti privati non soggetti di imposta. Infine, si ricorda che se si è proprietari di un immobile della categoria catastale A/10 si è soggetti al pagamento dell’IMU, tassa che in Italia non si paga per gli immobili adibiti a prima casa, ma per tutti gli altri immobili di proprietà.

Affittare un ufficio

Dopo la pandemia da Covid-19 e la crescente diffusione dello smart working, il fenomeno dell’affitto di stanze in uffici condivisi nelle grandi metropoli è in costante aumento. Se si possiede un immobile facente parte della categoria catastale A/10, lo si può affittare a professionisti e lavoratori, anche optando per l’affitto di singole stanze e/o postazioni. Diverso è il caso in cui si voglia affittare a uso abitativo un immobile di questa categoria: prima di affittare a terzi una struttura ad uso abitativo occorre effettuare il cambio di destinazione d’uso dell’immobile. Del resto, quando si stipula un contratto d’affitto sono richiesti i dati catastali dell’immobile, quindi la destinazione d’uso deve necessariamente coincidere.